Pozemek

Zajištění pozemku pro výstavbu rodinného domu – buď pozemek vlastním nebo kupuji.

Nejdříve je nutné zjistit, zda je pozemek pro stavbu rodinného domu určený. Pokud má obec zpracovanou územně plánovací dokumentaci (Územní plán), lze tuto informaci zjistit z ní. Vzhledem k tomu, že se obvykle jedná o poměrně obsáhlý dokument, je lepší navštívit příslušný stavební úřad, který má všechny potřebné informace (zastavitelnost pozemku, regulativy, apod.).

Je vhodné si vyžádat písemnou informaci („Územně plánovací informace“), kde lze vše potřebné najít.

Pokud však pozemek k výstavbě určen není,  bude nutno požádat i o změnu územního plánu, která by pak následně umožnila výstavbu RD na tomto pozemku. Celý proces je časově poměrně náročný, může se pohybovat i v řádu roků. Na změnu územního plánu však  není právní nárok a záleží plně na zastupitelstvu obce, zda se pro změnu územního plánu rozhodne nebo ne.

Pokud je dle Územního plánu na konkrétním pozemku stavba rodinného domu možná, je nutno ověřit, zda je rodinný dům možno napojit na stávající technickou infrastrukturu (komunikace, vodovod, kanalizace, rozvody nn, plynovod), nebo se bude muset vybudovat infrastruktura nová.

Bez technického vybavení není možno stavbu povolit. Každý rodinný dům vyžaduje alespoň zásobování vodou, likvidaci odpadních vod a napojení na elektrický proud. Zejména likvidace odpadních vod může být často problémem, protože odpadními vodami se rozumí veškeré vody odcházející z domácnosti (tj. pračka, myčka, koupelna, WC), takže jejich objem může být značný.

Pokud by byla možnost jejich likvidace pouze pravidelným vyvážením žumpy, je pak nutno s příslušným finančním obnosem počítat při provozu domácnosti.

Projekt a povolení

Pro vydání potřebných vyjádření a povolení si musí stavebník opatřit přííslušnou projektovou dokumentaci.

Rozsah dokumentace přitom musí odpovídat následnému režimu povolení stavby. V zásadě bude stavba nejdřív umístěna, a pak povolena – podle konkrétního případu však lze uplatnit určitá zjednodušení.

Celý proces může probíhat těmito způsoby

• pokud má obec zpracovaný regulační plán, nahrazující územní rozhodnutí, nevede se samostatné      územní řízení  a stavba rodinného domu se pouze povoluje
• stavba rodinného domu je nejprve umístěna (územní rozhodnutí) a pak povolena (odsouhlasena)
• je vedeno společné územní a stavební řízení (ohlášení stavby)

Umístění stavby

• na základě žádosti stavebníka je vedeno územní řízení, po jeho skončení je vydáno územní rozhodnutí
• územní rozhodnutí lze vydat na základě veřejnoprávní smlouvy o umístění stavby (§78a   Stavebního zákona), kterou uzavírá stavební úřad s žadatelem
• pokud budou dodrženy požadavky §95 Stavebního zákona, lze stavbu umístit i ve zjednodušeném územním řízení
• pokud budou splněny požadavky §96 Stavebního zákona postačuje pro umístění stavby  udělení územního souhlasu

Stavební povolení, ohlášení 

• na základě žádosti stavebníka je vedeno stavební řizení a vydáno stavební povolení
• pokud záměr splňuje požadavky §104 Stavebního zákona,postačuje ohlášení stavby – těmto požadavkům vyhovují stavby pro bydlení a rodinnou rekreaci s jedním podzemním     podlažím do hloubky 3m a nejvýše dvěma nadzemními podlažími a podkrovím.
• dle §116 Stavebního zákona může žadatel a stavební úřad uzavřít veřejnoprávní smlouvu o provedení stavby, která nahrazuje stavební povolení
• dle §117 Stavebního zákona lze na stavbu vydat certifikát autorizovaným inspektorem – na základě smlouvy se stavebníkem 

Stavebník musí – v závislosti na režimu povolování stavby – zajistit a k žádosti předložit stavebnímu úřadu příslušnou dokumentaci. Její obsah a rozsah je uveden v jednotlivých přílohách vyhlášky 499/2006 Sb., v platném znění. Dokumentace pro územní rozhodnutí a projektová dokumentace pro stavební povolení a ohlášení musí být zpracována autorizovanou osobou, která ji také musí opatřit autorizačním razítkem.

K žádosti předané stavebnímu úřadu je třeba doložit i další doklady. Jsou to například závazná stanoviska dotčených orgánů, stanoviska nebo smlouvy se správci sítí, seznam a adresy účastníků řízení, prohlášení osoby vykonávajícího stavební dozor – stavbyvedoucího atd. Konkrétní rozsah dokladů sdělí příslušný stavební úřad.

Od 1. 1. 2018 lze svépomocí provádět prakticky jakýkoliv rodinný dům (s jedním podzemním podlažím do hloubky 3 m a nejvýše s dvěma nadzemními podlažími a podkrovím) – bez omezení zastavěné plochy domu.

Je-li stavba RD prováděna svépomocí, má stavebník povinnost zajistit stavební dozor autorizovanou osobou – stavbyvedoucím, není-li pro takovou činnost sám odborně způsobilý.

Z výše uvedených důvodů je nejvhodnější zpracování architektonické studie, která reflektuje požadavky stavebníka a slouží pro prvotní jednání na stavebním úřadě. Zde je možno při relativně nízkých nákladech ošetřit případná kolizní místa a upravit návrh dle požadavků jednotlivých orgánů.

V přípravné fázi je vhodné zajistit zaměření pozemku, radonový, geologický a hydrogeologický průzkum, případně i hlukovou studii.

V případě,že potřebujete poradit s Vaším projektem, neváhejte se na nás obrátit formou elektronického formuláře.