Mysleli jste, že máte dostatek prostředků na rekonstrukci či výstavbu, ale nyní je prostředků málo? Nezoufejte. V dnešní době je možné nechat si proplatit vlastní zdroje hypotékou až tři roky dozadu.
Jak tedy funguje zpětné refinancování a jaké jsou jeho výhody a nevýhody?
Na začátku si vysvětlíme rozdíl mezi zpětnou hypotékou a zpětným refinancováním. Zpětná hypotéka se týká občanů nad 70 let, kteří si chtějí přilepšit k důchodu (tento druh hypotéky si rozebereme příští týden).
Zpětné refinancování je pak “hypotéka zpět” tedy proplacení již vámi investovaných prostředků. Tyto prostředky mohou pocházet jak z vlastních zdrojů, tak i ze zdrojů vypůjčených. Každá instituce má svá pravidla pro zpětné refinancování, proto je dobré vybírat pečlivě.
S čím je třeba počítat?
Tato služba je vázána na několik pravidel, které je vždy nutně dodržet. Důvod je jednoduchý. Banky chtějí zamezit nákupu vozů, prostředků do podnikání apod. za nízký úrok na hypotečním úvěru, místo vyššího na spotřebitelském či podnikatelském.
Jednou za základních podmínek je dokládání všech vynaložených nákladů na základě výpisů z účtu, faktur, kupní smlouvy a dalších jasně prokazatelných dokladů o investici do bydlení. Dále stejně jako u klasické hypotéky musíte splňovat dostatečnou bonitu, nesmíte mít škraloupy v registrech a na vaší nové nemovitosti nesmí ležet žádný další závazek (např. věcné břemeno).
Zpětné refinancování zpravidla využívají lidé, kteří špatně odhadli výši rekonstrukce nebo se zde objevili neočekávané výdaje. Dalším důvodem bývá vyrovnání majetkových vztahů v rodině. Prarodiče půjčí vnoučatům peníze, ale pak se rozhodnout, že je potřebují dříve, než mysleli. Tato situace nastává v malém procentu případů, vždy je však nutné mít řádně sepsanou smlouvu o zapůjčení s úředně ověřenými podpisy.
Výhodou může být i fakt, že získáte 100% hypotéku (100% zdrojů nazpět), kterou byste klasickou hypotékou nezískali. Díky možnosti slev při nákupu materiálu, svépomocí a levnou prací profesionálů, můžete postavit dům, jehož odhadní cena může být až o třetinu vyšší.
Jak jsem poznamenal na začátku, zpětně refinancovat lze pouze 1-3 roky zpět podle instituce a co je mnohem důležitější, úroky z toho zpětné refinancování nelze odečíst od základu daně! Také výše zpětného proplacení může být problém. Každá banka má totiž výši zpětného proplacení postavou jinak a zrovna pro vás nemusí být dostačující.
A jaké jsou nevýhody?
Popravdě jich moc není. Prvním bodem může být zástava nemovitostí. Spousta mých klientů, kterým pomáhám s řešením těchto situací, nechtějí zřizovat zástavní právo na svojí nemovitosti, a proto raději volí nějaký typ nezajištěného úvěru s vyšší úrokovou sazbou. Dalším bodem je důkladná prověrka. Banka bude velmi důkladně zkoumat, kdy a na co byly prostředky použity. A v neposlední řadě i dopočet úroků. U menších hypoték to může být bezpředmětné, ale pokud se budeme bavit o výši okolo 2mil. Kč odpočty mohou dělat i 16 000 ročně.
Moje rada na závěr je jasná. O hypotéku žádáte zpravidla jednou za život. I když budete schopni vyřídit si hypotéku sami, vždy pro vás bude jednodušší i výhodnější spolupracovat s nějakým profesionálem, který uzavírá desítky hypoték měsíčně. Má pak lepší kontakty v bankách a může vám ušetřit nemalý balík peněz.
Potřebujete poradit? Neváhejte se na nás obrátit, rádi Vám pomůžeme.
autor:David Slouka